Как создать успешную концепцию глэмпинга или базы отдыха?

07.05.2025

Грамотно продуманная концепция — это часть успешного маркетинга. Концепция проекта состоит из нескольких обязательных этапов:

Первым делом-юридическая пригодность этого участка под реализацию глэмпинга или базы отдыха. Уточните ВРИ, ограничения по нему, не входит ли участок в водоохранные и другие зоны, затрудняющие строительство. После этого нужно запросить у муниципалитета сведения о ближайших инженерных сетях и возможности подключиться к ним (водопровод, канализация, газ, электричество).

Работа отдельного специалиста, который занимается анализом конкурентной среды, делает срез по рынку РФ отелей и глэмпингов, загрузка по месяцам в регионе, средний чек и другие важные показатели. Как правило этим исследованием занимается маркетолог-аналитик. На основе этого исследования формируются продуктовые гипотезы.

Специалисты архитекторы выезжают на участок, чтобы сделать очень подробный анализ на месте:

• Провести геологические изыскания. Если централизованного водоснабжения нет, это позволит установить возможность пробурить скважину. Строить глэмпинг на привозной воде будет затратно и невыгодно.
• Проанализировать подъездные пути, логистику на общественном транспорте. Гостям нужно дать комфортную возможность доехать на своей машине или организовать им трансфер от ближайших остановок, вокзалов. Без анализа подъездных путей есть риск столкнуться с проблемой размытых дорог и затрудненного доступа в глэмпинг.
• Продумать планирование и зонирование будущего объекта. Набросать примерный черновик расположения домиков, технических строений, общественных зон.
• Оценить риски. Подтопления, насекомые и змеи с необходимостью обработки участка от них, растительность (например, борщевик), уровень шума от близлежащих объектов.
• Инсоляция.
• Видовые зоны.
• Зоны подтоплений.

SWOT анализ

Он позволяет найти сильные и слабые стороны участка (в т.ч. видовые характеристики) и способы решить проблемы. Например: есть участок с сосновым лесом на нем, существующей постройкой, в перспективе превращаемой в хозблок, уединенные поляны для установки жилых модулей. Место доступно для транспорта, на эту локацию уже есть хороший трафик населения, рядом расположен пляж. У участка обнаруживается ряд недостатков:

• Отсутствует электроснабжение и возможность подключиться к нему. Решение: генератор на 20 кВт.
• Поляны заросли борщевиком, на участке много клещей. Решение: скашиваем растения, перерабатываем почву, обрабатываем территорию специальным средством.
• Территория находится близко к жилой зоне. Решение: располагаем в ней ‎тихую зону.
• Рядом расположен общий пляж, популярный у местных. Решение: создаем для местного населения отдельную локацию и услуги, например, прокат велосипедов, лодок, сап-бордов, организуем точку общепита.

А так же фиксируют много других показателей, которые формируют в отчет для дальнейшей работы.

Это самый важный раздел всей концепции, представляющий собой конкретное проработанное ТЗ.

На основе глобального анализа прошлых разделов формируются гипотезы продукта, а именно какой будет проект, для кого и в каком формате он будет работать. Самое главное – обоснованные тезисы, почему было принято то или иное решение. например при проектировании глэмпинга на Сахалине маркетинговое исследование показало, что рядом с городом нет мест на 300 человек для свадеб, а на эту инфраструктуру будет огромный спрос, так как на Сахалине много корейцев, которые празднуют свадьбы большими семьями.

Основная ошибка многих начинающих заказчиков — неправильное понимание продукта и того, что нужно делать. Реальный пример подобной ситуации в своем интервью каналу ЗСК Сфера привела генеральный директор «‎Дикого Дома» Жанна Кира:

‎Ко мне приехал заказчик: «‎Нам надо делать глэмпинг в Дагестане, вот в этом месте». Я говорю: «‎А почему?» — «‎Потому что я два раза пытался там забронировать и не смог, было все занято». И мы в итоге приехали в эти отели, начали ходить по собственникам, общаться и выяснилось, что средний процент загрузки у них — 30-40% при очень низком IRR. Соответственно, это не «‎летающая» схема, это просто какие-то семейные проекты.

Помним: Глэмпинг продает не ночь в палатке, а вид из нее и новый опыт.

Грамотно сделанный мастер-план позволяет избежать дальнейших переделок и связанных с ними финансовых потерь. Он отличается от обычного генерального‎, требуемого по закону, большей конкретикой, отображением требований и условий заказчика на участке. Любой подрядчик попросит предоставить его хотя бы в условном виде, например, в формате рисунка. Это позволит ему понять фронт работ и то, что нужно заказчику.

При планировке глэмпинга нужно учитывать ряд требований:

• ГОСТ Р 58187-2018 «‎Туристские услуги. Кемпинги». Расстояние до санитарной зоны (туалет, душ) не должно быть более 150 метров от любого жилого модуля. Это актуально для глэмпингов с общей санзоной и кабинками по количеству номеров. Подобное решение позволяет не разводить канализацию по всему объекту, сэкономить деньги.
• Пожарной безопасности. Минимальное расстояние между некапитальными строениями или от них до лесных насаждений — 15 метров.
• Водного кодекса. Если глэмпинг расположен в прибрежной полосе водоохранной зоны, потребуется использовать центральные коммуникации, отказаться от септиков, очищать сточные воды, собирать ливневые стоки. Это значительно усложнит строительство и потребует крупных вложений.

Мастер-план — это документ, зонирующий территорию, устанавливающий расположение всех объектов глэмпинга, их особенности. Он позволяет проанализировать предпосылки развития территории, разработать планировочные решения. Упрощенно, мастер-план представляет собой ‎чертеж участка с пояснительной запиской, указывающей расстоянии.

Философия глэмпинга — возможность уединиться, оказаться с природой ‎один на один, побыть в тишине, уснуть под шум ветра. Нужно балансировать между количеством жилых модулей и общей площадью участка, распределять его зоны, сохраняя приватность для всех гостей.

Есть 10 основных пунктов, на которых требуется сконцентрировать внимание при разработке мастер-плана:

1. Расположить все жилые модули с учетом приватности, рельефа, открывать для гостей максимально красивые виды. Вы должны знать, почему именно так расположен определенный модуль.
2. Установить постройки на солнечную сторону. В зимний период года это позволит избежать плесени.
3. Предусмотреть парковку с количеством мест, равным количеству проживающих и‎ персоналу. Автостоянку нужно располагать за территорией глэмпинга, но вблизи него. Причина: гости могут приезжать с громкой музыкой, хлопать дверьми и нарушать приватность других гостей.
4. Располагать строения с учетом рельефа участка. Если поставить их в низинах, оврагах или подтопляемых участках, это приведет к затратам. Потребуется разбирать и переносить модули или вкладываться в дренаж, укрепление склонов.
5. Развести между собой потоки гостей и обслуживающего персонала. Для проживания сотрудников нужно предусмотреть отдельные модули.
6. Предусмотреть все технические сооружения. Среди них: септики, скважина, мусорные контейнеры, складские помещения. Сделать проезды для технического транспорта, например, для откачки септиков, для подвоза продуктов.
7. Найти ‎центральную зону, т.е. самое красивое место на участке. В идеале там должен располагаться ресторан или общественная зона.
8. Предусмотреть детскую площадку вблизи ресторана или общественной зоны. Она должна быть вдали от дороги и воды, хорошо просматриваться родителями.
9. Учесть требования пожарной безопасности. Должно быть два въезда на участок, между домиками нужно предусмотреть противопожарные разрывы. Если на объекте есть ресторан, СПА или другие досуговые здания, в них потребуется установить пожарную сигнализацию.
10. Разбить территорию на «‎тихие» и «‎громкие» зоны. Например, мангальная зона должна быть вдали от жилой. Это позволит шумным компаниям продолжать веселиться после 10-11 вечера и не мешать спать людям в домиках.

Не имея опыта, мастер-план невозможно разработать самому, он будет иметь много ошибок и недоработок, приведет к высоким тратам. Разработка документа заказывается у подрядчика

Вторая распространенная ошибка при мастер-планировании, выделенная Жанной Кирой:

Вообще все забывают, что есть технические зоны: хранение чистого белья, хранение грязного белья, проживание персонала, мусорки. А это не учитывается еще в капитальных затратах, и заказчик всегда получает какой-то финплан. И ты понимаешь, что там нет огромного количества капитальных затрат, которые должны быть отображены на мастер-плане, и это самая большая ошибка, потому что в перспективе такой проект просто закопает финансы в землю.

Как правило, глэмпинг состоит из готовых модулей. Это решение ускоряет процесс реализации. На данный момент в России более 500 фабрик модульных домов а так же различных подрядчиков. Компания МЕСТО помогает девелоперам и предпринимателями комплектовать их проекты проверенными подрядчиками в любых региона страны. Архитектура очень сильно влияет на АDR (средний чек). и часто предприниматели, понимая это, хотят уникальный продукт. Тогда с помощью архитектора можно кастомизировать типовой производственный модуль, чтобы он соответствовал концепции проекта.

ЦА глэмпингов обладают повышенной насмотренностью и понимают в эстетике, поэтому важно, чтобы все элементы инфраструктуры сочетались. Для этого необходимо сформировать дизайн-код проекта, который в перспективе ляжет в основу разработки брендинга проекта.

Предприниматель должен уметь понимать финансовый план. К примеру, компания МЕСТО учит своих заказчиков работать с табличкой, а не просто отдаёт готовый результат в PDF.

Финансовый план формируется сразу, как выбраны основные подрядчики и сформирован мастер-план (до проработки архитектуры), чтобы понять объем капитальных затрат.

Мы рекомендуем закладывать 30% на непредвиденные расходы, так как это среднее значение по рынку, каким бы оно не было большим.

Заказать проектирование, мастер-план и визуализацию вашего будущего глэмпинга можно в архитектурном бюро МЕСТО.