Земля под глэмпинг

31.03.2025

Правильно выбранная земля под глэмпинг — это основополагающий фактор успешного бизнеса в сфере экотуризма. От нее зависит, насколько популярным и посещаемым будет ваш объект, сколько потребуется потратить на коммуникации, не возникнут ли проблемы с законом.

Ошибка номер один у начинающих глэмпельеров — неправильно выбранный участок, например:

• Покупаем участок на сельскохозяйственной земле и начинаем строительство объекта. Сталкиваемся с двумя проблемами: нас ждет штраф и предписание о сносе, либо участок нужно будет переводить в другую категорию, в которой разрешен глэмпинг. Нет гарантий, что перевод будет успешным.
• Находим хороший участок в живописном месте, на земле, подходящей для глэмпинга по закону. Коммуникации оказываются далеко и нам требуется вложить на 50-60% больше стартового капитала для их прокладки.

В этой статье мы расскажем про участки под глэмпинг и то, какими они должны быть с точки зрения закона и рентабельности, рассмотрим основные риски и ошибки.

С точки зрения закона, все земли разделяются по двум характеристикам:

• ВРИ. Вид разрешенного использования или назначение земли. Например, индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), участок под стоянку автотранспортных средств или промышленность не подойдут для глэмпинга. Идеальное ВРИ для него — «‎Отдых и рекреация». Всего ВРИ свыше 30 штук, они указаны в приказе от 10 ноября 2020 года N П/0412 «‎Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».
• Категория. Их всего 7. Категория — это общая характеристика участка: сельское хозяйство, населенные пункты, промышленность, производство, оборона, особо охраняемые территории (сюда входит ВРИ «‎Отдых»), фонда лесного, водного и запаса.

У участка может быть только одна категория и несколько ВРИ. Например, вы купили землю под сельское хозяйство. По назначению на ней можно будет отстраивать малоэтажные жилые дома (ИЖС), заниматься скотоводством и выращиванием продукции, устанавливать гаражи и хозпостройки.

Изменить ВРИ можно: для этого нужно будет вложить деньги, получить одобрение от властей, подождать полгода или год. Категория меняется в редких случаях, обычно этим занимаются крупные компании: застройщики жилых комплексов, крупный промышленный бизнес.

Подходящая земля под глэмпинг:

• По категории. Населенные пункты, лесной фонд и особо охраняемые территории лучше всего подходят под глэмпинг. Землю лесного фонда выкупить будет нельзя, только арендовать у государства на 49 лет.
• По ВРИ. Есть только одно подходящее назначение земли — отдых и рекреация со всеми подкатегориями, гостиничное обслуживание.

Проще всего найти землю под глэмпинг на категории сельскохозяйственных земель с ВРИ под ИЖС. В интернете можно найти много способов «‎перевести ее с ИЖС в рекреацию». Мы не рекомендуем арендовать или покупать ее по ряду причин:

• Глэмпинг не может быть основной деятельностью с/х земли, не должен приносить больше 30% дохода. Участок предназначен под сельское хозяйство и позволяет фермерам дополнительно зарабатывать на агротуризме. Если вы строите глэмпинг ‎с нуля, такой вариант не подойдет.
• Перевести сельхоз землю в другую категорию есть мало шансов. Изменить ВРИ с ИЖС на отдых и рекреацию можно, но нет гарантий успеха. С проблемами перевода сталкиваются начинающие глэмпельеры, уже построившие объект на земле и рискующие потерять деньги, бизнес. Переводом земель по категориям и ВРИ сложно заниматься самому, лучше обращаться в специализированные компании.

Есть легальный способ открыть глэмпинг на с/х земле. Для этого нужно найти участок, площадью более 0,5 Гектара (5000 м2), заросший лесом на 75%. Высота деревьев должна быть не меньше 5 метров со смыкающимися кронами. Участок можно зарегистрировать под лесопользование, подав заявление в Россельхознадзор. Преимущество такого способа — сравнительно низкая цена покупки или аренды земли по сравнению с ВРИ под гостиничный бизнес, отдых и рекреацию. Среди недостатков:

• Сложность оформления, необходимость подавать заявление, ждать обследования участка от региональных властей и их решения. Потребуется помощь специалистов по земельным юридическим вопросам.
• Короткий срок аренды во многих регионах РФ — до трех лет. Сельхоз земли часто не продаются в постоянное пользование, придется регулярно продлевать аренду.

Категорию и ВРИ земли можно проверить на портале пространственных данных или публичной кадастровой карте, заказав выписку из ЕГРН или уточнив их у администрации поселения. Последнее актуально, если информации нет в кадастре. Нарушение категории и ВРИ считается нецелевым использованием земли и нарушает 32 статью Земельного Кодекса РФ. Это угрожает владельцу глэмпинга:

• Штрафами. Его размер зависит от кадастровой стоимости участка. Если она не определена, юридических лиц могут оштрафовать на сумму до 200 тысяч рублей.
• Предписания о сносе. Некапитальные строения нужно будет разобрать и вывезти в указанный срок.

Начинающему глэмпельеру нужно внимательно проверять участки на категории и ВРИ. Если они не соответствуют и имеют сложности в переводе, это приведет к провалу бизнеса на старте.

Если на интересующих вас территориях нет земли с нужной ВРИ, есть несколько вариантов:

• Запросить у местных властей изменение ВРИ. Нужно будет предоставить бизнес-план, обосновать выгоду вашего глэмпинга для близлежащих городов и поселений, например, налоги, дополнительные рабочие места, инвестиции в дорожное строительство. Это реально, если земля входит в границы населенных пунктов.
• Пытаться сделать глэмпинг на ИЖС. Покупаем участок под ИЖС, строим жилой дом и регистрируем его, устанавливаем несколько гостевых палаток, модулей. Мы описываем этот способ по причине его популярности в интернете и не рекомендуем его использовать.

При попытках обойти закон и использовать землю под ИЖС для глэмпинга есть высокие риски. Рекламируя глэмпинг на различных ресурсах, вы гарантированно спровоцируете интерес проверяющих органов. В результате вы заплатите штраф, бизнес будет приостановлен, доначислены платежи по всем коммунальным услугам и налогам.

Изменение ВРИ имеет несколько недостатков:

• Длительный процесс, требующий вкладывать деньги в переоформление. За это время рынок может насытиться, в вашем районе появятся конкуренты. Перевод с ИЖС может занять более 1 года.
• Требуется административный ресурс. Вы должны быть интересны для властей и вкладываться в развитие региона. Ни в коем случае нельзя давать взятки и пытаться подкупить должностных лиц. Вы нарушите закон и рискуете попасть под уголовное дело с конфискацией имущества.

По этим причинам мы рекомендуем арендовать землю с ВРИ «‎Отдых и рекреация», избегать попыток сэкономить, например, выкупить несоответствующий участок и пытаться изменить его назначение.

Есть два способа — покупка земли у государства или физического лица и аренда. При покупке, вы берете не себя высокие риски, связанные с крупными расходами. Нужно внимательно изучить ВРИ и категорию, продумать финансовый план. В идеале стоимость участка не должна превышать 20% от общего бюджета проекта. Исключения составляют уникальные земли, расположенные на выгодных участках, например:

• возле рек и озер с рекреационной ВРИ в 10-15 км от города;
• в местах рядом с популярными памятниками природы и возле действующих баз отдыха, популярных курортов.

Менее рискованный способ для начинающих глэмперов — аренда земли. Ее можно выгодно получить на землях населенных пунктов, арендовав их у администрации и выиграв ее на аукционных торгах, у физических лиц и министерства лесного хозяйства на 49 лет. Не имея опыта, лучше начать с небольшого участка. С высокой вероятностью, стоимость такой аренды будет в пределах 10% от бюджета.

Кроме подходящих категории, ВРИ и цены, земля под глэмпинг должна быть:

• В интересной локации. Возле рек, озер, моря или достопримечательностей, недалеко от крупных городов (30-40 км). В идеале — на территории деревень и поселков, что позволит проще оформить объект на ‎земле населенных пунктов.
• Безопасной. Осматривать участки под глэмпинг нужно весной, в период таяния снега. Учитывайте рельеф местности и возможность подтопления. Организация дренажа вод потребует крупных дополнительных вложений.
• С хорошими подъездными путями. Если их нет, потребуется согласовывать прокладку дороги. Она должна быть всесезонной, не размываться дождями.
• С подходящими размерами. Минимум 1 Га (10 000 м2), что позволит разместить до 10 жилых модулей. Нужно учитывать приватность, не располагать домики и палатки вплотную друг к другу.

То, на какой земле можно строить глэмпинг, зависит от доступности коммуникаций: электричества с хорошей мощностью, водоснабжения, интернета. Если с ними есть проблемы, это угрожает дополнительными расходами, например:

• На покупку генераторов и солнечных панелей при недостатке мощности электросети. На один жилой модуль нужно минимум 2-3 кВт. Подводка электричества с мощностью в 15 кВт стоит минимум 120 тысяч рублей плюс расходы на работу. Итоговая стоимость для глэмпинга может превысить 1-2 миллиона.
• Для водоснабжения нужно пробурить скважину, если есть подземный источник, или подключиться к водопроводу. Первое возможно не всегда. Расходы на подключение составят более 500 тысяч рублей.

При поиске земли для глэмпинга нужно сравнивать различные варианты, грамотно оценивать бюджет, учитывать непредвиденные расходы. В среднем они составляют около 20-30% от планируемых. Это нужно учитывать, выбирая участок по стоимости и планируемым расходам на прокладку коммуникаций.